Vente d'un logement en copropriété

Vous souhaitez vendre votre appartement en copropriété et vous vous interrogez sur la démarche ? Nous vous présentons vos obligations et les informations à donner à l'acquéreur aux différentes étapes de la vente.

La procédure varie si vous convenez avec l'acheteur de signer une promesse de vente avant la signature de l'acte authentique de vente.

Informer de la vente du bien immobilier

Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.

Publier une annonce

L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :

Elle oriente l'acheteur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.

Si vous mandatez un professionnel ( agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien, l'annonce précise le montant de ses honoraires et s'ils sont à la charge du vendeur ou de l'acheteur.

Faire visiter le bien

Lors de la 1re visite vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acheteur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon.

Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :

Aide au remplissage de l'état des risques et pollutions

Accéder au service en ligne

Ministère chargé de l'environnement
Accepter une offre d'achat

La personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat. Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :

  • Date

  • Durée de validité

  • Désignation de l'appartement concerné

  • Prix proposé

Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. Vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.

Attention

Aucune somme ne doit vous être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, sous peine de nullité de l'offre.

Signer une promesse de vente

La signature d'une promesse de vente n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente.

La promesse peut être réalisée sous l'une des 2 formes suivantes :

  • Acte sous signature privée réalisé directement par vous ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple

  • Acte authentique établi par un notaire, (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)

Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, le vendeur vous remet des documents et des diagnostics. Ils vous informent sur les caractéristiques du bien. Ils sont annexés à la promesse de vente.

Attention

En tant que vendeur, vous n'avez pas de délai de rétractation ou de réflexion. Si vous refusez de vendre, l'acheteur peut vous y contraindre ou demander une indemnisation.

Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, vous remettez à l'acheteur des documents et des diagnostics. Ces informations relatives aux caractéristiques du bien sont annexées à la promesse de vente.

Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété 
À savoir

Si l'acheteur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous avez à lui remettre uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

Informations sur la situation financière de la copropriété
À noter

Les informations des points 3 et 4 ne sont pas nécessaires lorsque la copropriété comporte moins de 10 lots et que le budget prévisionnel des 3 dernières années est inférieur à 15 000 €.

Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)

Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acheteur en même temps que la promesse de vente.

Il comprend les éléments suivants :

Remise des documents

Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acheteur.

L'acheteur atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.

Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acheteur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.

État daté

À votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.

L'état daté indique, à la date de sa réalisation, les sommes que vous devez au syndicat des copropriétaires et inversement les sommes qu'il pourrait vous devoir. 

Ce document permet à l'acheteur d'apprécier les dépenses liées à son lot de copropriété. Il peut ainsi anticiper les charges qu'il aura à payer une fois l'appartement acheté.

Réception d'un acompte

Vous pouvez demander le versement d'un acompte. Si la promesse de vente le prévoit, il est versé à la fin du délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur.

À savoir

Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

  • Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)

  • Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation)

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

Signer l'acte authentique de vente

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acheteur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire.

Vous n'avez pas à participer au paiement des frais d'acte notarié, sauf accord particulier avec l'acheteur, ils sont entièrement payés par lui.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Lors de sa signature, l'acheteur doit avoir en sa possession les documents suivants en cours de validité :

Si l'un de ces documents n'est pas remis, vous devrez garantir le vice caché correspondant.

L'acheteur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ne lui a pas été remis alors que le logement se situe dans une zone concernée.

Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété. Sinon, il informe le syndic dans les 15 jours de la vente, pour lui permettre de faire opposition au versement du prix de vente.

L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.

Lors de la signature de l'acte définitif, la propriété du bien est transférée à l'acheteur et vous lui remettez les clefs. Seul l'acheteur reçoit le titre de propriété.

Recevoir le paiement de la vente

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.

Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.

Informer le syndic de la vente du lot

Le syndic doit être informé par le notaire, l'acheteur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

  • Nom, prénoms et domicile de l'acheteur et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

  • Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

  • Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre l'acheteur et vous.

Aprés la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acheteur ou par vous suivant la nature de la dépense.

Vous paiez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.

Par contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.

À savoir

Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès de vous ou de l'acquéreur en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acheteur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous mais pas au syndic.

Informer de la vente du bien immobilier

Pour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.

Publier une annonce

L'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :

Elle oriente l'acheteur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.

Si vous mandatez un professionnel ( agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien, l'annonce précise le montant de ses honoraires et s'ils sont à la charge du vendeur ou de l'acheteur.

Faire visiter le bien

Lors de la 1re visite vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acheteur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon.

Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :

Aide au remplissage de l'état des risques et pollutions

Accéder au service en ligne

Ministère chargé de l'environnement
Accepter une offre d'achat

La personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat. Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :

  • Date

  • Durée de validité

  • Désignation de l'appartement concerné

  • Prix proposé

Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. Vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.

Attention

Aucune somme ne doit vous être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, sous peine de nullité de l'offre.

Signer l'acte authentique de vente

Le notaire vous envoie le projet d'acte authentique avant la signature. Il transmet en même temps à l'acheteur les informations suivantes :

Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété

Si les documents 1 à 4 ne sont pas remis à l'acheteur son délai de reflexion est bloqué. Dans ce cas, il ne débute que le lendemain du jour où il les reçoit.

A votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.

Ce document obligatoire informe l'acheteur de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété.

Il connait ainsi les charges qu'il devra payer une fois le lot acheté.

Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)

Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acheteur en même temps que la promesse de vente.

Il comprend les éléments suivants :

À savoir

Si l'acheteur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous avez à lui remettre uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

Remise des documents

Vous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acheteur.

L'acheteur atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.

Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acheteur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.

Acte de vente

L'acte authentique de vente est signé devant notaire.

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acheteur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Vous devez garantir vices cachés correspondants, si les documents suivants en cours de validité ne sont pas joints à l'acte :

L'acheteur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ne lui a pas été remis alors que le logement se situe en zone concernée.

Le syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété. Sinon, il informe le syndic dans les 15 jours de la vente, pour lui permettre de faire opposition au versement du prix de vente.

L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.

Aprés la signature, le notaire assure la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière.

Recevoir le paiement

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.

Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.

Informer le syndic

Le syndic doit être informé par le notaire, l'acheteur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

  • Nom, prénoms et domicile de l'acheteur et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

  • Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

  • Conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre l'acheteur et vous.

Aprés la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acheteur ou par vous suivant la nature de la dépense.

Vous paiez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.

Par contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.

À savoir

Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès de vous ou de l'acquéreur en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acheteur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous mais pas au syndic.

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